A propósito de la regulación de la Junta de propietarios en la legislación peruana

Fuente: http://www.revistainmueble.economistjurist.es

I. Introducción

El crecimiento económico y rural ha traído consigo el incremento de la construcción de edificios y con ello propiedades comunes, es en ese sentido que se ha buscado una alternativa para regular esta nueva realidad, puesto que confluyen diversos propietarios y poseedores que requieren de una organización

Este pequeño artículo desarrollará aspectos básicos sobre la Junta de propietarios en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, y aspectos relacionados a este como el reglamento interno, su representación procesal e inscripción en Registros Públicos, las reglas para la convocatoria a sesión, así como la situación actual que vienen atravesando a raíz de la emergencia sanitaria y los cambios que esto conllevó.

II. El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común

La Ley Nº 27157, reglamentada mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, establece dos tipos de régimen: el de independización y copropiedad, y el de propiedad exclusiva y propiedad común. El primero implica “la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad” de acuerdo con lo señalado en el artículo 128 de la Ley Nº 27157. Mientras que el segundo supone “la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común” conforme al artículo 129 del Reglamento de la Ley Nº 27157. Esta ley solo especifica que se debe contar con una Junta de propietarios y un reglamento interno en este último caso, por lo tanto, en este artículo se hará referencia únicamente a este régimen.

III. La Junta de propietarios

La Junta de propietarios es un ente no personificado que está conformado por los distintos propietarios de bienes exclusivos, por ejemplo, un departamento, y que comparten bienes y servicios de dominio común, sobre estos recae una obligación de conservar y mantener de todos los propietarios. Gonzales Barrón la define como (2007, 265):

El ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, según su reglamento interno; cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas.

Dentro de las funciones que cumple la Junta de propietarios se tiene:

– Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios.

– El recaudo de los fondos, su custodia, gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o adquisición de bienes.

– La modificación del reglamento interno.

– La elección y remoción de la Junta directiva.

IV. Naturaleza de la Junta de propietarios

Existe un debate respecto a considerar a la Junta de propietarios como persona jurídica o no, se puede observar diversas posiciones respecto a ello, puesto que la Ley N° 27157 no señala nada al respecto.

Por un lado, el Código Civil en el Libro I, sección segunda, no incluye como supuesto de persona jurídica a la Junta de propietarios; mientras que por otro lado algunos doctrinarios asemejan la Junta de propietarios a la asociación.

Frente a ello, el ordenamiento jurídico peruano ha establecido en la Directiva N° 009-2008- Sunarp-SN que la Junta de propietarios no constituye una persona jurídica, pero que posee una relativa subjetividad que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual y judicial. Esta relativa subjetividad implica que:

a) La Junta de propietarios pueda actuar como una unidad, pero sin autonomía patrimonial.

b) Se le aplican muchas disposiciones de las asociaciones.

c) Pueda celebrar contratos y adquirir bienes.

V. Reglamento interno

El reglamento interno es un instrumento en la que se establece el conjunto de normas que dirige su organización, asimismo establece los derechos y obligaciones de los propietarios. Esta es autorregulada por ellos mismo de acuerdo con sus intereses.

Uno de los aspectos importantes a considerarse dentro del reglamento interno es la delimitación de los espacios de propiedad común y de las zonas de propiedad exclusiva. Dentro del primero, por lo general se encuentran incluidos espacios como el ascensor, los pasadizos, la zona de ingreso entre otros. En este punto también resulta importante señalar que se debe establecer obligatoriamente en el reglamento interno los porcentajes que le corresponde a cada propietario en la propiedad de los bienes comunes.

La Ley Nº 27157 establece como requisito indispensable a consignarse, aspectos relacionados a las sesiones de la Junta, tales como: sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones, entre otros.

A fin de constituir la Junta de propietarios, el propietario constructor o los propietarios que representen más del 50% de los propietarios deberán convocar a asamblea a fin de aprobar el reglamento interno; sin embargo, si se ha definido el porcentaje de participación en las zonas comunes, la convocatoria podrá ser realizada por el propietario constructor o por los propietarios que reúnan el 25% de participación en la edificación, conforme al punto 5.2 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN. En este se deberá establecer al representante procesal de la Junta de propietarios, que viene a ser el presidente.

VI. Representación procesal de la Junta de propietarios

A fin de ordenar la organización de la Junta de propietarios se requiere la elección de alguien que se encargue de representar al edificio, para ello se requiere la elección de un presidente, que puede ser una persona jurídica o una persona natural. La designación del presidente deberá ir consignado en el reglamento interno, así como las funciones que le competen, sin perjuicio de ello, cabe la posibilidad de designar una directiva, es decir, que se incluya además del presidente cargos como tesorero o secretario.

Inscribir al presidente de la Junta de propietarios resulta importante pues permite ejercitar acciones legales, por ejemplo, en el caso de incumplimiento de pagos de mantenimiento, así como viabilizar las decisiones que tome la Junta de propietarios. Para ello se requiere inscribir el mandato en la partida registral del predio matriz, “en aplicación del principio de publicidad, legitimación y publicidad registral, ya que la inscripción de su mandato tendrá carácter erga omnes, es decir será oponible a terceros” (Esquivel Oviedo 2007, 108). La Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP), a través de su página web, establece los siguientes requisitos a fin de inscribirlo:

1. Copia certificada por notario del acta de la Junta de propietarios, en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el reglamento interno o la directiva

2. Declaración jurada de haber realizado la convocatoria a todos los propietarios con dominio inscrito, conteniendo inserta la convocatoria realizada, con firma certificada ante notario del convocante o convocantes; o, en su defecto, los cargos de las convocatorias remitidas a todos los propietarios (copia certificada o los cargos originales), o la formalidad que disponga el reglamento interno.

3. Solicitud de inscripción de título, mediante los formularios brindados en las oficinas de SUNARP.

4. Pago de los derechos registrales.

VII. Convocatoria a Junta de propietarios

En principio, el artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157, señala que la Junta de propietarios deberá ser convocada por el presidente, con una anticipación de cinco días naturales, mediante cualquier medio que permita dejar constancia de la entrega, ya sea un medio físico como virtual; asimismo mediante carteles o avisos publicados en lugares visibles de la edificación, estos deberán contener la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. En caso no se celebre en la fecha indicada, se deberá convocar nuevamente en un plazo de tres días naturales de la sesión no celebrada. Sin embargo, la norma establece una salvedad, pues como se indicó, el reglamento interno puede contener reglas particulares respecto a cómo se llevará a cabo esta.

Otro caso particular es cuando se va a llevar a cabo la primera reunión de la Junta de propietarios, en ese caso se aplica las reglas establecidas en el acápite II.

Un tercer supuesto, sería el caso en que el mandato del presidente se encuentra vencido, esto no ha sido previsto por la normativa respectiva, debido a ello, el Tribunal Registral se ha pronunciado al respecto mediante Resolución Nº 1616-2015-SUNARP-TR-L y ha establecido que “en casos de acefalía o ausencia definitiva del designado para convocar, puede hacer lo propio sólo con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva”. Ello no anula la posibilidad de solicitarlo a través del 25% de los participantes de los titulares de bienes comunes; sin embargo, en caso de contradicción entre estas dos posibilidades, prevalecerá esta última. (Mendoza del Maestro, 2007)

En síntesis, se puede concluir que la convocatoria a Junta de propietarios puede realizarse por: el presidente con mandato vigente, el designado por el reglamento interno, el constructor o el presidente con mandato vencido inscrito.

VIII. Modificaciones a raíz del COVID-19

Actualmente, las reuniones de la Junta de propietarios no se pueden realizar de forma presencial, ya que nuestro país se encuentra en estado de emergencia sanitaria a raíz del COVID-19 desde el 16 de marzo del 2020, que implica restricciones al libre tránsito y a la libertad de reunión. Mediante Decreto Supremo N° 009-2021-SA se prorrogó a medida hasta el 03 de setiembre debido al actual riesgo de daño a la salud que persiste hasta la fecha.

8.1. Celebración de Juntas de propietarios no presenciales

A fin de salvaguardar la salud de los diversos propietarios de un condominio o edifico, se han establecido nuevas medidas de seguridad, por mencionar alguna, el servicio de delivery y como se prestará está en la edificación. Dado que las reuniones presenciales no se pueden dar por el momento, estas nuevas reglas se informan mediante reuniones virtuales o grupos de Whatsapp, entre otros medios.

Debido a este motivo se emitió el Decreto de Urgencia N° 100-2020 mediante la cual se dictan medidas para la convocatoria y celebración de Juntas de accionistas y asambleas no presenciales o virtuales, el objeto de esta norma es “establecer medidas que permitan a las sociedades, asociaciones, fundaciones o comités u otras personas jurídicas privadas reguladas por leyes especiales, a excepción de las reguladas por los Decretos de Urgencia N° 056-2020 y N° 075-2020, convocar y celebrar Juntas generales o especiales de accionistas y/o asamblea general, de manera no presencial o virtual”.

A raíz de ello se autorizan las reuniones virtuales, sin embargo, del texto citado se observa que hace referencia a las personas jurídicas, como se señaló, la Junta de propietarios no ostenta dicha categoría, en ese sentido, ¿se debería aplicar dicha disposición a la Junta de propietarios?

El artículo 146 del Reglamento señala que las sesiones de la Junta de propietarios se celebrarán necesariamente en el predio; sin embargo, el Tribunal Registral a través de su XVII Acuerdo Plenario de la Sala Plena del Tribunal Registral se ha pronunciado al respecto y ha señalado que “ lo que el legislador quiso decir es que las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio, siempre y cuando sea posible materialmente efectuarla allí, pues la ley no puede contener mandatos y obligaciones imposibles de cumplir”. De ello, se desprende la posibilidad de realizar las reuniones en un lugar distinto del predio, se podría considerar que realizar una reunión virtual encuadra dentro de este supuesto, pues “bajo el contexto de la aparición del COVID-19, nos encontramos ante una situación extraordinaria que hace imposible cumplir el requerimiento de la norma” (Gálvez Aliaga, 2020). A pesar de ello, considero que la norma señalada debió considerar expresamente a la Junta de propietarios, con mayor razón teniendo en cuenta la naturaleza de esta figura, pues su actuación se desenvuelve en gran medida como una persona jurídica.

En cuanto a la convocatoria, la norma deja abierta la posibilidad de realizarlo por cualquier medio que permita dejar constancia de ello, sin perjuicio de ello, los reglamentos internos también establecen fórmulas abiertas al respecto (Aliaga Huaripata, 2020). Dado el contexto, el medio empleado usualmente es el correo electrónico.

8.2. Restricción de reuniones sociales

Las reuniones sociales, ya sean familiares o amicales se mantienen restringidas desde los inicios del estado de emergencia hasta la fecha. Sobre la base de lo antes señalado, los propietarios de edificios han establecido reglas a fin de respetar las restricciones gubernamentales, estas resultan razonables, pues a fin de proteger el derecho a la salud reconocido en el artículo 7 de la Constitución Política y consecuentemente la defensa de la persona humana plasmado en el artículo 1 de nuestra Carta magna, resulta justificado limitar otros derechos como el derecho a la reunión.

En esa línea, también resulta razonable limitar el acceso a determinados espacios comunes que poseen edificios y condominios como la piscina, gimnasio, la sala de juegos para los niños, las salas de usos múltiples, entre otros.

IX. Conclusiones

9.1. La Junta de propietarios es un ente no personificado que está conformado por los distintos propietarios de bienes exclusivos y que comparten bienes y servicios de dominio común. No es considerada una persona jurídica, sin embargo, posee una relativa subjetividad que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual y judicial.

9.2. Su marco normativo se encuentra en la Ley N° 27157 y su Reglamento, así como en su reglamento interno, mediante la cual establecen el conjunto de reglas mediante las cuales se autorregulan.

9.3. La Junta de propietarios es representada por  su presidente, sin embargo, también se puede designar una directiva para diversificar las funciones. A fin de que pueda ejercitar plenamente dicha representación, requiere que se inscriba en Registros Públicos.

9.4. La convocatoria a sesión de la Junta de propietarios puede realizarse por el presidente con mandato vigente, el designado por el reglamento interno, el propietario constructor o el presidente con mandato vencido inscrito.

9.5. Debido a la emergencia sanitaria actual se han restringido varios derechos, lo que impide realizar reuniones presenciales. Se han dictado medidas para la convocatoria y celebración de Juntas de accionistas y asambleas no presenciales o virtuales; sin embargo, esta no incluye a la Junta de propietarios, a pesar de ello, considero que estas sí se pueden dar, de conformidad con lo establecido en el XVII Acuerdo Plenario de la Sala Plena del Tribunal Registral.

9.6. Teniendo en cuenta lo anterior, también resulta razonable que la Junta de Propietarios establezca limitaciones en cuento a las reuniones sociales y acceso a espacios comunes.

X. Referencias

Aliaga Huaripata, Luis. 2020. “La Junta de propietarios en tiempos de COVID-19. A propósito de la continuidad de sus directivos y su renovación”. La Ley. 28 de abril. Acceso el 15 de julio de 2020. https://laley.pe/art/9632/la-Junta-de-propietarios-en-tiempos-de-covid-19-a-proposito-de-la-continuidad-de-sus-directivos-y-su-renovacion.

Esquivel Oviedo, Juan Carlos. 2007. “Problemas en los porcentajes de participación”. En Estatutos. Elementos comunes y privativos. Derechos y obligaciones, vol. 4, ed. por A. Hernández Orbegoso. 108-113. Navarra: Editorial Arazadi.

Gálvez Aliaga, Iván L. 2020. “La Junta de propietarios y la convivencia en edificios en tiempos de la COVID-19”. La Ley. 06 de mayo. Acceso el 15 de julio de 2020. https://laley.pe/art/9674/la-Junta-de-propietarios-y-la-convivencia-en-edificios-en-tiempos-de-la-covid-19.

Gonzales Barrón, Gunther. 2007 “Junta de propietarios y adquisición de bienes”. En Diálogo con la Jurisprudencia, tomo 105. 261-270. Lima: Gaceta Jurídica.

Mendoza del Maestro, Gilberto. 2017. “Algunos alcances a tomar en cuenta en la convocatoria de la Junta de propietarios”. Enfoque Derecho. 27 de enero. Acceso el 10 de agosto de 2020. https://www.enfoquederecho.com/2017/01/27/algunos-alcances-a-tomar-en-cuenta-en-la-convocatoria-a-Junta-de-propietarios/#_ftn7.